Рынок первичной недвижимости продолжает эволюционировать, и то, что выставлено на продажу, не всегда соответствует представлениям покупателей о идеальном жилье. Аналитики Домклик провели сравнительный анализ характеристик жилых комплексов, квартиры в которых были приобретены в ипотеку с начала года, и тех объектов, которые сейчас выставлены на витрину. Результаты показали, где спрос и предложение совпадают, а где наблюдаются значительные расхождения.
На данный момент комфорт-класс занимает лидирующие позиции как по количеству сделок, так и по предложениям на рынке. Его доля составляет 65,2%, что соответствует двум третьям всех объявлений. В то время как 67% всех ипотечных сделок также приходится на комфорт-класс. Эконом-класс, в свою очередь, занимает второе место, однако его доля в сделках составляет 24,3%. Это значительное превышение по сравнению с предложением на витрине, которая составляет лишь 18,6%. Это говорит о высоком спросе на бюджетное жилье, которое постепенно исчезает с рынка.
Бизнес и премиум-сегменты остаются нишевыми. Доля бизнес-класса на витрине составляет 13,7%, в то время как в сделках она составляет всего 8,1%. Премиальная недвижимость представлена на витрине ещё менее заметно — только 2,5% объявлений и 0,6% сделок. Это вполне ожидаемо, так как такие объекты чаще всего приобретаются без использования ипотеки и, тем более, жилищных кредитов с государственной поддержкой.
Большая часть ипотечных сделок (55,2%) заключается в многоэтажных домах высотой от 13 до 25 этажей. Это наиболее распространенный формат городской застройки, который позволяет девелоперам эффективно использовать земельные участки, избегая категорий высотного строительства с дополнительными нормами и расходами. Среднеэтажные дома (6–12 этажей) занимают 26,9% ипотечных кредитов, а высотные здания (26+ этажей) — 13,6%. Малоэтажное жилье (до 5 этажей), тем временем, остается нишевым продуктом, составляя лишь 4,4% сделок.
Структура витрины практически полностью отражает спрос: 49,5% объявлений относится к многоэтажным домам, 27,1% — к среднеэтажным, 15,5% — к высотным, и 8,0% — к малоэтажным. Этот анализ подчеркивает четкие приоритеты покупателей. Наличие детской площадки стало почти обязательным условием: она имеется в 90,6% жилых комплексов, где прошли сделки, и в 91,1% комплексов на витрине. Спортивные площадки также пользуются высоким интересом, встречаясь в 85,1% сделок. Это обусловлено тем, что такие комплексы требуют минимальных затрат от застройщика, и поэтому они встречаются практически повсеместно.
Тем не менее, социальная инфраструктура, такая как школы и детские сады, присутствует лишь у 70% купленных жилых комплексов. В то время как огороженная территория и охрана есть только в 38-40% объектов, где были совершены сделки. Покупатели массового сегмента чаще всего выбирают открытые дворы с детскими площадками и необходимой инфраструктурой.
Если в эконом- и комфорт-классе картина на витрине и в сделках практически идентична (разница составляет 1-2%), то в более дорогих сегментах наблюдается заметное расхождение. Текущее предложение бизнес-класса на витрине уступает уже купленным комплексам по наличию социальной инфраструктуры. Например, детские сады имеются в 55,8% таких ЖК, тогда как на витрине — только в 46,9% (-8,9 п.п.). Схожая ситуация и со школами: 47,5% в сделках против 43,1% на витрине (-4,4 п.п.), а по огороженным территориям — 46% против 39,4% (-6,6 п.п.). Это свидетельствует о том, что покупатели бизнес-класса в ипотеку предпочитают комплексы с полноценной образовательной инфраструктурой и приватностью, однако предложения таких объектов меньше.
В премиум-классе различия еще более заметны. Покупатели такого жилья в ипотеку выбирали концепцию «семейного курорта»: огороженная территория имеется в 80,2% купленных ЖК, детские площадки — в 96,2%, а спортивные — в 95,1%. Однако охрана была важна лишь для 34,1% покупателей. На витрине же доля огороженных территорий в премиум-сегменте снижается до 56,9% (-23,3 п.п.), а охрана достигает 48,2% (+14,1 п.п.).
Распределение сделок по количеству корпусов в ЖК достаточно равномерное: от 18,8% (1 корпус) до 23,1% (2-3 корпуса). Покупатели проявляют активность как в точечных проектах, так и в крупных жилых комплексах (16+ корпусов — 17,9% сделок). На витрине предложение же более склонно к малым и средним проектам: на ЖК с 1-3 корпусами приходится почти половина всего предложения (47,1%). Объявления в крупных комплексах (16+ корпусов) занимают лишь 15,6% от общего количества.
Эти данные также подтверждают зависимость наполнения ЖК от его масштаба. В комплексах из 16 и более корпусов (как в сделках, так и на витрине) чаще развита социальная инфраструктура: школы есть в 78-81% таких ЖК, детские сады — в 81-84%. В то же время небольшие ЖК (1-3 корпуса) делают акцент на приватности: там выше доля охраны (50-51%) и огороженных территорий (42-48%). Это особенно характерно для застройки в уже сложившихся городских районах, где школа и детский сад находятся в пешей доступности, а собственный закрытый двор становится главным конкурентным преимуществом.
Для анализа были использованы данные об ипотечных сделках Сбера с квартирами в новостройках, оформленных с 1 января 2026 года, а также информация о квартирах в новостройках, выставленных на продажу на витрине Домклик. Сравнение характеристик (наличие детских и спортивных площадок, школ, детских садов, охраны и огороженной территории) проводилось по четырем классам недвижимости (эконом, комфорт, бизнес, премиум) и группам по количеству корпусов в ЖК. Процентное соотношение характеристик рассчитывалось как доля ЖК, обладающих данной опцией, от общего числа ЖК в выборке.